נגישותדלג לאזור תוכן מרכזי
 

תכנון בניין עיר

​מהי תכנית בני​​​ן עיר ? למה זה חשוב?

תב"ע, תכנית בניין עיר, היא מסמך חוקי שנערך על-ידי מתכנן, עובר תהליך אישור (שיפורט עוד מעט), ולאחר שהוא מאושר הוא הופך למעשה לחוק הקובע מה מותר לעשות בתחום התכנון והבנייה בשטח שעליו חלה התב"ע (יכול להיות בניין בודד, קבוצת בניינים, שכונה או עיר שלמה). כוחה של התב"ע מוגדר בחוק התכנון והבנייה (נוסח מלא של החוק כאן או כאן) המינוח השגור "תכנית בניין עיר\ערים" מקורו בחוק הבריטי, וכיום ההתייחסות בחוק היא למינוח "תכנית" (קיימים מספר סוגים של תכניות. ההתייחסות ב-"תבע פתוחה" היא לתכניות מקומיות ומפורטות (ולא לתכניות מחוזיות או ארציות).

מה כולל​​ת תב"ע?

תב"ע כוללת שני מסמכים עיקריים - תשריט (מפה) ותקנון (הוראות). התשריט מסמן את השטח ומחלק אותו לאזורים (מגרשים) - כל מגרש צבוע בצבע אחר (ונושא מספר), והתקנון קובע מה מותר ומה אסור לעשות (ובעיקר לבנות) בכל צבע ובכל מגרש. התשריט כולל גם מפה של המצב הקיים - לפני אישור התב"ע, וגם של המצב אחרי אישורה - עם השינויים שהיא יוצרת - מפה זו נקראת "מצב מוצע". בנוסף, כולל התשריט פרטים חשובים כמו שטחי המגרשים, שם היזם והמתכנן, תאריכים וכולי. התקנון כולל פרטים רבים כגון הגדרות, דברי הסבר, טבלאות שטחים, שימושים מותרים בשטח וכולי. כדאי לקרוא את התקנון בעיון - זהו מסמך משפטי שיהפוך לחוק, וכל מילה חשובה. בנוסף, כוללת התב"ע נספחים. הנספחים קובעים פרטים חשובים כגון פרטי הבינוי. חלק מהנספחים מחייבים, וחלק מהם מנחים בלבד. 
זה מספר שנים שהתב"עות נערכות ומוגשות לפי נוהל קבוע - נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתכניות). 

מהו תהליך ​האישור?

היוזמה להכנת התב"ע היא בדרך כלל של היזם או בעל הקרקע - במקרה בו יזם קנה קרקע ורוצה לבנות עליה - או של גוף ממסדי - העירייה, משרד השיכון, מינהל מקרקעי ישראל - במקרה של תכנון שכונה (או עיר). יזם התכנית פונה לשם הכנתה לאדריכל או מתכנן, שעורך את התכנית, לרוב באמצעות צוות רב תחומי. עורך התכנית מתייעץ עם העירייה כבר בשלב ההכנה של התכנית - כדי לקבל הנחיות ותנאים שהוא חייב לעמוד בהם.
טווח הזמן המוקצה להגשת התנגדות הוא 60 יום. לאחר תום התקופה (הניתנת להארכה ל-90 יום), דנה הועדה המחוזית בהתנגדויות. מגישי ההתנגדויות מוזמנים לפרט את טענותיהם בפני הועדה, והיא מחליטה לגבי כל התנגדות האם לקבלה, לקבל באופן חלקי, או לדחות לחלוטין. אם מוגשות התנגדויות רבות, הועדה ממנה "חוקר" שתפקידו לשמוע את ההתנגדויות ולהגיש את המלצותיו לועדה. לאחר הדיון בהתנגדויות תועבר התב"ע לתיקונים הנדרשים, ולאחר מכן הועדה תדון עליה שוב, ותחליט אם לאשר את התב"ע, או בז'רגון המקצועי "לתת לה תוקף".
לאחר אישור התב"ע, על-מנת לפתוח בהליכי הבנייה ישנו שלב נוסף - היתר הבנייה. אך כאן המקום לציין כי במקרים רבים ישנן שתי תב"עות - תכנית מיתאר כללית, ותכנית מפורטת. רק על-סמך תכנית מפורטת (המינוח בתקנון הוא "תכנית הכוללת הוראות מפורטות") ​ניתן להוציא היתר בנייה.

היתר ​בנייה

היתר הבנייה הוא האישור הסופי אותו על היזם להשיג לפני הבנייה. גם אם התב"ע מאושרת, יש להוציא היתר בנייה על-מנת לבנות. ההיתר נשען על תב"ע, כלומר חייב למלא אחרי הוראותיה, אך הוא מפרט את הבנייה בצורה מדוייקת יותר, וכולל גם חומרי בנייה, תכניות אדריכליות ועוד. את היתר הבנייה מקבל היזם מהועדה המקומית, וגם בהליך זה ישנה חובה ליידע את הציבור.
תכנון בניין עיר